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illustration 25-11-2019

VIAGER : PRINCIPE ET CALCUL

Le viager est un système de vente de biens immobiliers, dont le prix consiste en une rente viagère annuelle (revenus réguliers et à vie) au profit du vendeur. Cette pratique de l’achat en viager implique des méthodes de calcul spécifiques, permettant de valoriser et de protéger les deux parties. Son fonctionnement est encadré pour optimiser les avantages financiers fiscaux du vendeur et de l'acquéreur. <br><br> <b>Qu’est-ce que le viager ?</b> <br><br> La vente en viager est un système de vente encadré par la loi, et plus précisément un contrat défini par le Code civil comme étant “aléatoire”. En effet, le vendeur et l'acquéreur ne savent pas précisément s'ils effectuent une bonne affaire. <br><br> Concrètement, le montant définitif du prix de vente dépend de la date du décès du vendeur (crédirentier). La date du décès ne devant pas être connue ou prévisible. <br><br> L'impératif du viager, sans le respect duquel le contrat serait nul, est que l’acquéreur (débirentier) ne doit pas être au courant d'un problème de santé du crédirentier : il faut un aléa. <br><br> Le Code civil rappelle que le contrat de rente viagère est nul si le vendeur est mourant ou très malade (absence d'aléa). <br><br><br> <b>Coût du viager</b> <br><br> Un bouquet est versé au moment de la signature du contrat : il s’agit du paiement du capital initial. Ce versement n'est pas impératif, il est librement et contractuellement déterminé entre les parties. Avec la rente, le bouquet est un des moyens de paiement de la vente en viager. <br><br> En règle générale, le notaire chargé de rédiger le contrat de vente viagère recommande le versement d'un bouquet d'environ 30 % du prix total du bien immobilier. Le solde étant ensuite réparti en rentes régulières. L'évaluation du bouquet est liée à l'âge du vendeur, mais également à la valeur vénale de son bien immobilier. <br><br><br> <b>Conditions du viager</b> <br><br> Le vendeur est le propriétaire d'un bien immobilier. L’acquéreur est soit une personne physique soit une personne morale. En général, ce type d'opération est réalisée avec un vendeur qui a déjà un âge certain. <br><br> Le contrat de rente viagère est obligatoirement formalisé devant un notaire car il concerne la mutation d'un bien immobilier qui doit être publiée au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques). <br><br> Il est possible pour les parties d'inclure des dispositions particulières dans le contrat de rente viagère : clauses résolutoires en cas de non-paiement, clauses d'annulation de la vente, etc. Les deux parties sont protégées tout au long du contrat qui s'échelonne dans le temps. <br><br> La vente en viager étant intimement liée à la durée de vie du vendeur, le contrat sera déclaré nul si ce dernier est atteint d'une maladie très grave, voire même mourant au moment de la signature. L'aléa doit être scrupuleusement respecté tant par le vendeur que par l'acquéreur. <br><br> De la même façon, un prix insuffisant, dit ”lésionnaire”, peut engendrer l'annulation de contrat. Il faut que ce prix soit lésionnaire de plus de 7/12e du prix réel du bien immobilier. <br><br> Bon à savoir : la vente en viager consentie à un enfant, héritier réservataire du crédirentier, est assimilée à une donation au moment de la succession si aucun prix n'a été payé ou si les autres descendants n'ont pas expressément donné leur accord. <br><br><br> <b>Clauses protectrices des parties au viager</b> <br><br> Le législateur a mis un point d'honneur à protéger les parties contractantes, tant l'acquéreur qui ne connaît pas le prix exact de son acquisition, tant le vendeur qui doit avoir des garanties en cas de non-paiement. <br><br> Ainsi, le notaire doit insérer dans le contrat de rente viagère des clauses bien spécifiques : <br><br> Une clause résolutoire qui permet la résolution immédiate et automatique de la vente en cas de non-paiement par le débirentier. Constatée par un juge, l'annulation de la vente est rétroactive. Elle permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier et de conserver le bouquet et les rentes viagères versées à titre d'indemnisation. Une clause de privilège qui autorise le vendeur à faire vendre le bien aux enchères et de se rembourser en cas d'impayés ou de vente lésionnaire. Intérêt du viager <br><br> Le viager comporte également de nombreux autres intérêts et est considéré comme une opération financière très intéressante. <br><br> Le prix d'achat du bien immobilier peut être jusqu'à 40 % moins cher que lors d’une vente classique. En effet, la valeur d'acquisition est déterminée en soustrayant la valeur du droit d'usage et d'habitation à la valeur vénale du bien immobilier. Cela signifie également que les frais de notaire sont réduits. Ils sont calculés non pas sur la valeur totale du bien immobilier, mais sur cette valeur diminuée de la valeur du droit d'usage et d'habitation. <br><br> Le débirentier ne se dessaisit pas d'une forte somme tout de suite. Il va d’abord verser un apport initial d'environ 30 % de la valeur marchande du bien immobilier, le bouquet, puis des mensualités régulières. <br><br> Grâce à l'échelonnement de son paiement directement entre les mains du vendeur, l'acquéreur n'est pas obligé de recourir à un emprunt immobilier pour obtenir le bien immobilier. <br><br> Source : https://www.capital.fr/immobilier/viager-1327470

illustration 25-11-2019

Le viager mutualisé, comment ça marche ?

<b>Le rapport Libault "Grand âge et autonomie", présenté en mars 2019, analyse les solutions facilitant le financement de la perte d’autonomie. Il évoque le viager mutualisé, une pratique qui existe depuis quelques années, alternative au viager classique. Le versement des rentes viagères aux vendeurs est davantage sécurisé.</b> <br><br><br> <b>Le viager classique</b> <br><br> Instauré dans le droit français depuis le Moyen âge, le viager consiste à vendre un logement à une personne, le « débirentier », à condition que celui-ci verse au vendeur, « le crédirentier », une somme de départ (« le bouquet ») et une rente généralement mensuelle, ce durant tout sa vie. L’objectif du vendeur est d’avoir un complément de revenus réguliers et ainsi d’améliorer ses conditions de vie.<br> Deux formules de viager existent. Dans le cadre du « viager occupé », représentant la majeure partie des transactions, le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation du bien pendant toute sa vie, réglant à ce titre les charges dites locatives (dépenses liées à l’entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…), les petites réparations dans le logement et la taxe d’habitation. Le prix du bien est donc diminué de la valeur d’occupation par le vendeur.<br> Dans le cadre du « viager libre », le vendeur ne conserve pas l’usage de son bien. L’acquéreur a immédiatement la libre disposition du logement dès la signature chez le notaire. Il peut l’occuper personnellement ou le louer. Les taxes d’habitation et foncières, ainsi que les charges locatives, sont donc à sa charge. <br><br><br> <b>Dans le viager mutualisé, les acheteurs particuliers sont remplacés par des institutionnels</b> <br><br> Contrairement au viager classique, dans le cadre du viager mutualisé, les acheteurs sont des institutionnels (caisses de retraite, mutuelles, institutions de prévoyance ou encore compagnies d’assurances). <br><br><br> <b>Un statut de résident pour le senior</b> <br><br> Le vendeur cède la nue-propriété de son logement tout en conservant le droit d’y rester à vie. Contrairement aux acheteurs particuliers, les investisseurs institutionnels n’ont pas vocation à s’installer dans le logement à la place du senior. <br><br><br> <b>Dans certains cas, pas de bouquet et de rentes mais un capital versé immédiatement</b><br><br> La société Vitalimmo, spécialiste du viager mutualisé adossé à Préfon (la Caisse nationale de prévoyance de la fonction publique), ne paie de rentes au vendeur mais lui verse, dès la signature chez le notaire, un capital. Ce capital correspond à la valeur de marché du logement à laquelle est déduit le droit d’usage et d’habitation du bien à vie pour le vendeur. Ce droit d’usage est calculé en fonction de l’espérance de vie de l’occupant.<br> Le senior est assuré de recevoir un capital complémentaire en cas de libération anticipée du bien, par exemple s’il part en maison de retraite. <br><br><br> <b>La possibilité d’un bouquet et d’une rente</b> <br><br> Autre acteur sur le marché du viager mutualisé, Certivia lancé en 2014 notamment par la Caisse des dépôts et consignations. Celui-ci verse au vendeur un bouquet et des rentes, comme dans le viager classique. <br><br><br> <b>La prise en charges de certains travaux</b> <br><br> Les importants travaux sont pris en charges, ainsi que le paiement de la taxe foncière. Le senior paie la taxe d’habitation, tout ou partie des charges de copropriété, les frais d’entretien du logement et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. <br><br><br> <b>Peu de risques d’impayés pour le vendeur</b> <br><br> Dans le viager classique, le vendeur doit être vigilant quant au sérieux de l’acheteur. Celui-ci doit être capable de verser mensuellement une rente au vendeur sur une durée parfois longue.<br> Dans le cadre du viager mutualisé, les risques sont moins grands s’agissant d’investisseurs institutionnels. Mais il faut toutefois prendre toutes les précautions sur le choix du fonds viager mutualisé. <br><br><br> Source : https://www.estrepublicain.fr/magazine-immobilier/2019/11/23/le-viager-mutualise-comment-ca-marche



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